Les étapes d'un projet avec un architecte

Un projet de construction ou de rénovation réalisé avec l'aide d'un architecte passe une série d'étapes. Ce processus vous permettra de vérifier que vos désirs sont réalisables dans le respect de votre budget.

PHASE N°1

Avant-Projet-Sommaire (APS) et Dossier de Permis de Construire

Selon les données relatives aux constructions existantes ou terrain choisi, au programme, au budget de l'opération, l'architecte procède aux études préliminaires : ouverture du dossier, analyse du programme proposé, Analyse des données environnementales et bioclimatiques .

Cette étape implique une visite des lieux et un relevé sommaire schématique ainsi qu'un examen des documents remis par le client. L'architecte propose alors une esquisse vous permettant de fixer votre choix sur un parti général et de préciser le programme après en avoir éventuellement reconsidéré les données.

L'architecte concrétise ensuite ce parti général sous forme d'un APS comportant :

  Plans de principe à l'échelle 1 cm/m, des aménagements projetés, accompagnés le cas échéant de croquis, esquisses et schémas.

  Notice descriptive sommaire.

  Evaluation globale indicative à partir de ratios globaux (au m2 par exemple).

  Demande de permis de Construire.

Ce dossier vous est ensuite transmis.

PHASE N°2

Avant-Projet-Détaillé (APD)

Après accord sur une esquisse, celle-ci est mise au point d'une manière définitive, ce qui permet d'arrêter le choix d'un parti d'aménagement intérieur et extérieur des locaux (matériaux écologiques choisis, énergies renouvelables, actions sur l'eau...) Sur la base de l'APS, l'architecte peut alors établir un APD comprenant :

  Plans à l'échelle de 2cm/m des ouvrages comportant toutes indications nécessaires à la bonne compréhension du programme.

  Descriptif sommaire définissant les ouvrages et leurs caractéristiques par corps d'état ou par ouvrage.

  Estimatif sommaire par corps d'état ou par ouvrage.

PHASE N°3

Projet ou Spécifications Techniques Détaillées (PRO)

Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) ; Assistance Marché Travaux (AMT)

Sur la base de l'Avant-Projet-Détaillé approuvé et après obtention du permis de construire éventuel, l'architecte établit les plans détaillés des ouvrages comportant tous les éléments graphiques ou écrits ci-après énoncés, permettant aux entrepreneurs consultés de définir sans ambiguïté la nature, la qualité, la description et les limites de leurs prestations.

A savoir:

  Plans, coupes, élévations et tous dessins complémentaires nécessaires à la consultation (échelle de 2cm/m ou 5cm/m)

  Etude des détails relatifs à l'exécution des ouvrages.

  Spécifications Techniques Détaillées, schémas de principe.

  Descriptif détaillé par corps d'état ou par ouvrage.

  Etablissement du planning prévisionnel des travaux.

A titre d'exemple, les études réalisées à ce stade sont : les plans de faux-plafond, implantation des équipements électriques, calpinage de sol, répartition des revêtements muraux et planche des échantillonnages de matériaux et plan d'implantation de mobilier standard, etc.

Attention, les interventions des Bureaux d'Etudes Techniques (B.E.T) ne sont pas prévues dans cette mission. Si nécessaire, elles feront l'objet d'un accord complémentaire dont la charge vous incombera. Cela concerne par exemple les plans de béton ou le gros-oeuvre, l'électricité, la charpente métallique, l'étude chauffagiste ou climatisation, le coordonnateur SPS (Sécurité, Protection, Santé).

Le DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) est une proposition de l'architecte concernant les modalités de la consultation. Il induit la Rédaction du Cahier des Clauses Particulières qui avec les plans détaillés des Ouvrages, les Spécifications Techniques Détaillées et le cas échéant dossiers B.E.T. constitueront le dossier de consultation.

L'AMT est une assistance de l'architecte pour le dépouillement des offres, l'examen sur le plan économique et technique, l'étude comparative, et la remise d'un rapport d'analyse des offres.

Il s'agit ensuite de faire la mise au point de l'offre retenue par corps d'état, la mise au point des documents contractuels, d'assistance pour la passation des marchés aux entreprises et enfin d'examiner les documents pour l'exécution des ouvrages.

L'architecte s'assure que les plans et documents établis par les entreprises retenues sont conformes aux dispositions du projet. Cette analyse de conformité n'est pas un contrôle; elle ne diminue pas les responsabilités des entreprises attachées aux plans dont elles sont l'auteur.

PHASE N°4

Etape 4 : Contrôle Général des Travaux (CGT) ; Réception et Décompte des Travaux (RDT) ; Contrôle général des travaux (CGT)

L'architecte rédige les ordres de service. Ceux de début de travaux et ceux qui engagent les dépenses non prévues aux marchés. Ils doivent être signés par vous-même, le client. L'architecte d'intérieur donne ensuite à l'entrepreneur des directives propres à assurer le respect des dispositions prévues au marché. Il dirige les réunions d'études et de chantier, effectue des visites périodiques ou inopinées du chantier et vérifie l'avancement des travaux et vous en informe. Il établit également les comptes-rendus nécessaires. Dans le cas d'intervention sur l'existant, il adapte le projet de conception en fonction des découvertes ou aléas en cours de travaux et établit le cas échéant les dessins de détails nécessaires.

Réception et décompte des travaux. L'architecte vous assiste pour la réception des travaux et vise les procès-verbaux dressés à cette occasion. En cas de malfaçons constatées, il apprécie si celles-ci doivent entraîner la réfection totale ou partielle ou subir un abattement pécuniaire.

Comptabilité des travaux. L'architecte vérifie les situations et les décomptes établis par les entreprises et établit les propositions de paiement correspondantes. Il vérifie les mémoires établis par les entreprises. Il établit le Décompte Définitif des Travaux et les propositions de règlement pour solde.

A ce stade il vous remet un dossier complet (Dossier des Ouvrages Exécutés - DOE) des plans remis à jour en tenant compte des modifications intervenues durant le chantier.

Les missions particulières

1) Réalisation de relevés et de plans de bâtiments existants

2) Réalisation d’une ou plusieurs maquettes du bâtiment projeté.

3) Aide à l’autoconstruction :

Vous construisez ou rénovez votre maison.

Vous êtes habiles de vos mains et avez envie de faire vos travaux vous-même. Vous avez donc décidé de pratiquer l’AUTO CONSTRUCTION.

C’est une manière assez extraordinaire d’acquérir sa maison. Le travail engendré par ce type de projet est important et passionnant.

Certaines difficultés existent pourtant, et soit vous hésitez à vous lancer dans l’aventure, soit vous commencez à vous demander comment rassembler votre énergie qui s’éparpille dans le labyrinthe des démarches administratives et commerciales…

Quelles sont ces difficultés ?

-               Déterminer la faisabilité de votre projet en fonction du terrain, de la bâtisse que vous envisagez d’acheter.

-               Coucher sur papier la maison de rêve que vous avez dans la tête. Comment faire pour que le lieu de vie que vous vivez dans votre tête devienne votre maison.

-               Etablir des documents administratifs tels que déclaration de travaux, permis de construire, demande d’assainissement individuel...

-               Connaître les choix importants concernant la maison ancienne.

-               Connaître les matériaux sains. Leurs domaines d’application et les endroits où se les procurer.

-               Avoir un large éventail d’idées de matériaux et de réalisations.

-               Détailler et décrire l’ensemble des travaux.

-               Choisir les travaux à faire réaliser par une entreprise, les faire chiffrer et analyser les offres.

-               Chiffrer les MATERIAUX qui vous seront nécessaires.

Barème des honoraires et modalités de règlement honoraires au pourcentage du montant des travaux

Le taux de calcul des honoraires varie de 10 à 15% en fonction du montant des travaux ; plus le budget est élevé, plus ce taux baisse.

Le montant total est réparti sur les différentes phases d’une mission complète, à savoir :

Phase n°1 : 2.5 à 3.5%

Phase n°2 : 2 à 3%

Phase n°3 : 2 à 3%

Phase n°4 : 4 à 6.5%

Le montant de l'honoraire est calculé sur l'ensemble de la dépense à votre charge et constatée à l'issue des travaux, y compris la valeur à neuf des matériaux, matériels ou tous ouvrages fournis ou exécutés par vous-même qui ont fait l'objet d'études et de suivi des travaux, pour le complet achèvement de l'Ouvrage, ainsi que la valeur des ouvrages réalisés aux titres des branchements et dessertes par les services extérieurs ou concédés.

Si vous réalisez vous-même une partie des travaux, la valeur retenue pour le montant des travaux est celle couramment rencontrée lors de la consultation d'entreprise avant l'application de toute remise professionnelle.

Ce montant des travaux est défini hors taxes et hors honoraires de l'architecte d'intérieur et des autres techniciens qui vous sont liés par contrat, ainsi que hors abattements, retenues et pénalités. En cas d'interruption de la mission, l'assiette de l'honoraire est constituée par l'estimation de l'opération telle qu'elle résulte de l'étude à la date de l'interruption. Si le programme comporte plusieurs tranches opératoires ou d'extension, le montant des travaux retenu est celui correspondant à la prestation exécutée.

Augmentation des prestations

Toute augmentation de la mission ou aggravation des responsabilités, toute remise en cause du programme ou du calendrier de réalisation, toute modification en plus ou moins value du montant des travaux, même partielle des documents approuvés, demandée par vous-même, imposée par un tiers ou un changement de réglementation, ou rendue nécessaire par des aléas, apporte une augmentation de l'honoraire à proportion des études et autres interventions nécessaires à sa satisfaction.

Assujettissement à la T.V.A.

Les prestations intellectuelles étant assujetties à la T.V.A., tous les versements d'honoraires doivent être majorés du taux actuel de 19,6%.

Pour le montant de travaux d'habitation la TVA applicable est au taux de 5,5% pour les maison d’habitation de plus de 2ans.